Heizungsgesetz 2026: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Mieter ändert

Was sich geändert hat

Das Gesetz vom 23. Juli 2026 steht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, verkündet am 28. Juli. Der Hauptteil gilt seit dem Tag danach, dem 29. Juli 2026. Einzelne Teile folgen 2027, 2028 und 2030.

• Neuer Name: Aus dem Gebäudeenergiegesetz wird das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.
• 65-Prozent-Regel gestrichen: Der frühere § 71 ist weggefallen. Eine neue Heizung muss nicht mehr zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen.
• Freie Wahl: § 42 zählt die erlaubten Heizungen auf. Dazu gehören wieder Gas- und Ölheizungen, außerdem Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizungen und Stromdirektheizungen.

Die Biotreppe für neue Gas- und Ölheizungen

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss nach § 43 GModG einen wachsenden Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugen:

Diese Brennstoffe sind in der Regel teurer als fossiles Gas oder Heizöl. Damit das nicht allein bei dir landet, gibt es neue Regeln zur Kostenteilung.

Wer zahlt was: halbe-halbe ab 2028

Für solche Heizungen gilt § 5a CO2KostAufG. Vermieter und Mieter tragen je zur Hälfte:

• ab 1. Januar 2028 die Gasnetzentgelte,
• ab 1. Januar 2028 die CO2-Kosten, statt nach dem Stufenmodell, das unter CO2-Kostenaufteilung erklärt ist,
• ab 1. Januar 2029 die Kosten des vorgeschriebenen Bio-Anteils, höchstens für 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs.

Ausnahme nach § 5d: Ein Vermieter mit höchstens sechs Wohnungen, dessen Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dessen Haus in Effizienzklasse G oder H fällt, zahlt bei einer persönlichen Härte nur den CO2-Anteil nach dem Stufenmodell. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die Grenzen enger. Alle Bedingungen müssen zusammen vorliegen. Eine ähnliche Ausnahme gilt im Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus. Der Vermieter muss dich darüber in Textform informieren.

Mieterhöhung nach dem Heizungstausch

Der Einbau einer Heizung nach § 42 GModG zählt als Modernisierung (§ 555b Nr. 1a BGB). Die Miete darf deshalb nach § 559e BGB steigen, aber höchstens um 0,50 Euro je Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren. Neu ist: Bei einer Gas- oder Ölheizung nach § 43 darf der Vermieter von den Kosten nicht mehr pauschal 15 Prozent als ersparte Instandhaltung abziehen, dieser Pauschalabzug gilt dort nicht. Nach dem Wortlaut bleibt es dann bei der allgemeinen Regel aus § 559 BGB: Kosten, die für eine Reparatur ohnehin angefallen wären, gehören nicht in die Mieterhöhung und werden geschätzt.

Das kannst du tun

• Kündigt dein Vermieter einen Heizungstausch an, frag schriftlich nach, welche Heizung kommt und ob sie unter § 43 GModG fällt.
• Heb die Ankündigung auf. Sie ist später die Grundlage, um eine Mieterhöhung zu prüfen.
• Prüf ab der Abrechnung für 2028, ob CO2-Kosten und Netzentgelte hälftig geteilt sind. Wie du eine Abrechnung prüfst, steht unter Heizkostenabrechnung prüfen.
• Beruft sich dein Vermieter auf einen Härtefall oder kommt dir eine Mieterhöhung zu hoch vor, lass das beim Mieterverein oder der Verbraucherzentrale prüfen.