BGH zur Wärmelieferung: Umstellung von Einzelöfen fällt nicht unter § 556c BGB

Worum es ging

Zwei Mieter in einem Berliner Mehrfamilienhaus hatten ihre Wohnungen bis 2015 mit eigenen elektrischen Einzelheizungen und Boilern beheizt. Ihre Mietverträge von 1971 und 2010 sahen keine Umlage von Wärmelieferungskosten vor. Die Vermieterin ließ 2015 von einem Wärmelieferanten eine zentrale Anlage einbauen und betreiben, also Wärme-Contracting. Die Hausverwaltung teilte den Mietern den Anschluss mit und verlangte ab August 2015 Heizkostenvorauszahlungen. Die Mieter zahlten.

Später forderte die Vermieterin für 2017 bis 2020 Nachzahlungen, berechnet aus den gesamten Contracting-Kosten. Das Landgericht Berlin II gab ihr recht. Der Bundesgerichtshof hob diese Urteile auf (Az. VIII ZR 46/25 vollständig, VIII ZR 47/25 im Wesentlichen) und verwies die Fälle zurück.

Was der BGH entschieden hat

§ 556c BGB erlaubt dem Vermieter unter Bedingungen, bei einer Umstellung von der eigenen Heizung auf Wärmelieferung die Lieferkosten als Betriebskosten umzulegen. Voraussetzung ist ein laufender Mietvertrag, in dem der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser schon als Betriebskosten trägt. Das war hier nicht so, die Mieter hatten selbst geheizt. Auch eine entsprechende Anwendung lehnte der BGH ab: Der Gesetzgeber habe nur den Wechsel von der Eigenversorgung durch den Vermieter regeln wollen.

Eine ergänzende Auslegung der Mietverträge, mit der das Landgericht die vollen Kosten zugesprochen hatte, kam ebenfalls nicht in Betracht. Nach dem BGH hatten sich die Parteien durch Mitteilung und gezahlte Vorauszahlungen zumindest stillschweigend geeinigt. Und zwar auf den Anteil, der auch bei einer Zentralheizung angefallen wäre, die der Vermieter selbst betreibt. Ob die Mieter darüber hinaus die gesamten Lieferkosten mit den darin kalkulierten Kosten des Lieferanten übernommen haben, muss das Landgericht jetzt klären.

Was das für dich heißt

Das Urteil betrifft einen besonderen Fall: Umstellung von eigenen Öfen oder Elektroheizungen auf eine Wärmelieferung. Wer schon immer über den Vermieter geheizt hat, für den bleibt es bei den Regeln in § 556c BGB. Die Frage, was genau im Einzelfall vereinbart ist, entscheidet über die Höhe der Kosten. Hier lohnt eine Beratung.

Das kannst du tun

• Such die Mitteilung zur Umstellung heraus und prüf, was dort zu den Kosten steht.
• Prüf die Abrechnung mit Heizkostenabrechnung prüfen. Einwände hast du nach § 556 BGB zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit.
• Enthält die Abrechnung volle Contracting-Kosten und hast du früher selbst geheizt, zeig sie dem Mieterverein oder der Verbraucherzentrale, bevor du zahlst oder kürzt.