Freiliegende Heizungsrohre in der Wohnung: Was du dafür zahlst

Warum deine Wohnung warm ist, obwohl die Heizkörper aus sind

Durch die Rohre einer Zentralheizung fließt heißes Heizungswasser, solange die Anlage des Hauses läuft. Dein Thermostat regelt nur den Heizkörper, an dem es sitzt. Die Rohre davor bleiben warm, und wenn sie ungedämmt sind, geben sie diese Wärme an deine Räume ab. Der Bundesgerichtshof beschreibt diese Rohrwärme als Wärme, die die Nutzer durch ihr Verhalten nicht beeinflussen können und die Ablesegeräte nicht oder nur unzureichend erfassen (Urteil vom 6. Mai 2015, VIII ZR 193/14).

Wie viel das ausmacht, hängt vom Haus ab. Der Berliner Mieterverein schrieb schon 2006 über Einrohrheizungen, dass bei hoher Vorlauftemperatur die Wärme der Rohre manchmal schon ausreicht, um die Wohnung zu heizen. In dem Fall, den der BGH 2015 entschied, erfassten die Heizkostenverteiler nur 6 Prozent der Verbrauchswärme. Der Rest kam aus den Leitungen. Ein Mieter hatte dort vorgetragen, er müsse nachts die Fenster weit öffnen, damit das Schlafzimmer nicht bis zu 26 Grad warm werde.

Ist dagegen der Heizkörper selbst heiß, obwohl das Thermostat ganz zu ist, ist das keine Rohrwärme. Dann sitzt das Problem am Heizkörper oder Ventil, und das meldest du dem Vermieter. Bleibt umgekehrt ein Heizkörper kalt, obwohl die Rohre warm sind, hilft der Artikel Heizkörper wird nicht warm.

Zahlst du für die Wärme aus den Rohren?

Ja, nur nicht immer sichtbar. Wie die Heizkosten eines Hauses verteilt werden, legt die Heizkostenverordnung fest: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche. Erfasst wird der Verbrauch meist mit Heizkostenverteilern an den Heizkörpern. Die Wärme aus den Rohren zählen sie nicht mit, bezahlt werden muss sie trotzdem, denn sie steckt im Brennstoff des ganzen Hauses.

Ohne Korrektur verschiebt das die Kosten. Der BGH erklärt es so: Wer seinen Wärmebedarf vor allem über die Heizkörper deckt, etwa weil die Wohnung ungünstig liegt, zahlt nahezu den gesamten Wärmeverbrauch, weil die Heizkostenverteiler die Rohrwärme nicht erfassen. Wer dagegen gut von den Rohren mitgeheizt wird, zeigt wenig Einheiten und zahlt wenig.

Die Sonderregel für Rohrwärme in § 7 HeizkostenV

Für dieses Problem gibt es seit 2009 eine eigene Regel in § 7 Abs. 1 HeizkostenV, Satz 3 und 4. Sinngemäß: In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, darf der Verbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch zählt dann wie ein erfasster.

Was das konkret heißt, hat der BGH in zwei Urteilen geklärt:

Im Fall von 2017 lagen die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in Dresden unter Putz und im Estrich. Der Vermieter hatte die Rohrwärme trotzdem nach VDI 2077 berechnet. Ohne diese Berechnung ergab sich für die Mieterin für drei Jahre ein Guthaben von zusammen 489,05 Euro. Der BGH sprach es ihr zu.

Die Gegenrichtung steht übrigens in Satz 2 derselben Vorschrift: In älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung, die den Wärmeschutz von 1994 nicht erreichen und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, müssen 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Prüfpunkte der Abrechnung, von Fristen bis CO2-Kosten, stehen in der Checkliste Heizkostenabrechnung prüfen.

So erkennst du Rohrwärme in deiner Abrechnung

Such nach den Wörtern Rohrwärme, VDI 2077 oder Bilanzverfahren. Nach dem BGH reicht es für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, dass der Vermieter auf die Anwendung der VDI 2077 hinweist. Er muss weder alle technischen Kenngrößen nennen noch dir den Text der Richtlinie aushändigen (VIII ZR 193/14).

Drei Punkte aus der Rechtsprechung solltest du kennen, bevor du widersprichst:

• Keine Ankündigung nötig. Die Berechnung der Rohrwärme ist eine Ermittlung des Verbrauchs, keine Änderung des Verteilerschlüssels. Der Vermieter muss sie nicht vor Beginn des Abrechnungszeitraums ankündigen.
• Kein Kürzungsrecht deswegen. Die 15-Prozent-Kürzung nach § 12 HeizkostenV gibt es, wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wird. Eine Abrechnung mit Rohrwärme-Korrektur ist aber eine verbrauchsabhängige Abrechnung.
• Keine Pflicht zur neuen Heizung. Aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit folgt nach dem BGH keine Pflicht, eine alte, aber funktionierende Heizungsanlage zu modernisieren.

Der stärkste Hebel ist deshalb die Frage, ob die Rohre in deinem Haus überhaupt freiliegend sind. Liegen sie unter Putz und die Abrechnung rechnet trotzdem Rohrwärme nach VDI 2077 hinzu, ist das genau der Fall, den der BGH 2017 zugunsten der Mieterin entschieden hat. Deine eigenen Einheiten prüfst du am Gerät, wie das geht, steht unter Heizkostenverteiler ablesen. Ob die Heizkosten des Hauses insgesamt auffällig hoch sind, zeigt dir der Heizkosten-Check.

Dämmpflicht: im Keller ja, in deiner Wohnung nein

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) verpflichtet den Eigentümer in § 69 Abs. 2, die Wärmeabgabe von bisher ungedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen zu begrenzen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden. Die Anforderungen stehen in Anlage 8 des Gesetzes. Gemeint sind etwa Rohre im unbeheizten Keller. Ausnahme: In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, muss erst ein neuer Eigentümer dämmen, innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentümerwechsel. Was das Gesetz sonst für Mieter ändert, steht im Dossier zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Für Rohre in deiner beheizten Wohnung gilt diese Pflicht nach dem Wortlaut nicht. co2online weist darauf hin, dass die Wärme von Rohren in beheizten Räumen zur Raumheizung beitragen kann, deshalb muss dort nicht jedes Rohr gedämmt werden.

Im Keller lohnt sich das Nachfragen. co2online rechnet für ein durchschnittliches Einfamilienhaus aus den Jahren 1980 bis 1990 mit 265 kWh Verlust pro Meter ungedämmtem Rohr und Jahr im unbeheizten Bereich, bei 12,24 Cent pro kWh Gas rund 32 Euro pro Meter. Mit einer vollständigen Dämmung sinkt der Verlust nach dieser Rechnung auf rund 10 Euro pro Meter. Die Zahlen gelten für dieses Musterhaus, in deinem Haus können sie anders ausfallen. Klar ist nur: Wärme, die im Keller verloren geht, steckt in den Heizkosten aller Mieter.

Heizungsrohre selbst dämmen oder verkleiden?

Für Rohre im Keller ist der Vermieter zuständig. Für Rohre in deiner Wohnung rät die Verbraucherzentrale, vor Dämmmaßnahmen die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, am besten schriftlich. Ihre Faustregel: Lässt sich eine Änderung ohne großen Aufwand rückgängig machen und sind keine Schäden an der Substanz zu erwarten, ist keine Erlaubnis nötig. Gerichte beurteilen das allerdings unterschiedlich, deshalb nennt sie ausdrücklich auch kleinere Dämmmaßnahmen als Fall, in dem du lieber vorher fragst.

Wenn du dämmen darfst:

• Material: Dämmschläuche oder -schalen aus PE sind für gerade Rohre einfach zu verarbeiten, flexibler Kautschuk eignet sich bei vielen Bögen (co2online). Das Material kostet nach der Verbraucherzentrale 3 bis 10 Euro pro Meter.
• Brandschutz: PE, PUR und Kautschuk sind schwer entflammbar, Mineralwolle ist nicht brennbar. In Mehrfamilienhäusern wird Mineralwolle dort genutzt, wo Leitungen mehrere Brandabschnitte durchqueren (co2online). Rohrdurchführungen durch Decken und Wände fasst du deshalb nicht an, das ist Sache des Vermieters.
• Erwartung: Gedämmte Rohre machen den Raum kühler, das ist ja der Zweck. Ob deine Abrechnung dadurch sinkt, hängt davon ab, wie dein Haus abgerechnet wird. Versprechen kann dir das niemand.

Eine Verkleidung aus Platten oder ein Kasten um die Rohre ist ein größerer Eingriff als eine Dämmschale. Hier gilt die Faustregel erst recht: vorher fragen. Für Verkleidungen am Heizkörper selbst lies Heizkörper verkleiden.

Wenn ihr euch nicht einig werdet

Schreib deine Fragen zur Rohrwärme in den Widerspruch zur Abrechnung, konkret und mit Fotos der Leitungen. Wie Fristen, Belegeinsicht und Widerspruch funktionieren, erklärt die Anleitung Nebenkostenabrechnung prüfen. Kurze Anschlussfragen kannst du in der Frage-Box stellen. Ob in deinem Haus die Voraussetzungen für eine Rohrwärme-Korrektur vorliegen, ist eine technische und rechtliche Einzelfallfrage. Lass dich vor einer Kürzung oder Klage vom örtlichen Mieterverein oder der Verbraucherzentrale beraten. Dieser Text erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.